Los permisos de construcción en Alemania vuelven a aumentar – persiste un déficit de aproximadamente un millón de viviendas

El déficit de vivienda sigue siendo grande

A pesar del aumento de los permisos, la brecha de oferta en el mercado alemán de la vivienda sigue siendo considerable. Según estimaciones, faltan alrededor de un millón de viviendas, sobre todo en las grandes ciudades y en las áreas metropolitanas. El parque total de viviendas en Alemania asciende a 44,0 millones de viviendas, y la superficie media por habitante se sitúa en 49,5 metros cuadrados. En los últimos diez años, además, el número de viviendas ha crecido notablemente más que la población.

Finalizaciones de obra en mínimos

No obstante, las finalizaciones reales de obra siguen por detrás de los permisos. En 2025 se terminaron en Alemania apenas 206.600 viviendas, una caída del 18 por ciento respecto al año anterior, alcanzándose así el valor más bajo desde 2012. Felix Pakleppa, director general de la Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB), declaró al respecto: "Ob aber die Bauherren den Bau umsetzen, machen sie abhängig von den Kosten... Material, Energie und Finanzierung verteuern sich gleichzeitig".

Permisos caducados y precios al alza

Otro problema son los permisos que caducan. Según el ZDB, solo el año pasado expiraron más de 35.000 permisos de obra, una cifra no vista en más de 20 años. El principal motivo son los mayores costes de financiación. A esto se suman los precios de construcción al alza: en mayo de 2026, los precios de obra nueva para edificios residenciales se situaban un cinco por ciento por encima del nivel del año anterior. Según el sector, la discrepancia entre el permiso y el inicio efectivo de las obras se ha ampliado aún más.

El Gobierno federal quiere impulsar la construcción

En los últimos meses, el Gobierno federal ha reactivado varios programas para impulsar la construcción de viviendas. Entre ellos figuran programas de fomento de la construcción energéticamente eficiente, así como el llamado "Bau-Turbo", que pretende acelerar la construcción de nuevas viviendas mediante procedimientos de aprobación más rápidos. Según el Gobierno federal, está prevista para 2027 una reorganización sustancial del fomento del KfW. El objetivo es ofrecer a los inversores "Klarheit über die Höhe und die Konditionen für die Neuordnung der KfW-Förderung im Jahr 2027".

Demandas del sector de la construcción

Mientras tanto, el sector de la construcción exige nuevas medidas políticas. El ZDB aboga por una Sonder-AfA vinculada al estándar EH-55 y no al estándar más estricto EH-40. "Zusätzlichen Schwung brächte eine Sonder-AfA, die endlich an den EH-55-Standard gekoppelt wird statt an EH-40", señala una declaración del sector. Además, el estándar EH-55, suficiente para el fomento de la vivienda en propiedad, debe aplicarse con más motivo a la construcción de viviendas en alquiler.

El sector también critica las condiciones actuales del fomento del KfW. Los tipos de interés en el programa EH-55 siguen siendo demasiado altos y, sobre todo, demasiado volátiles. Además, el fomento vigente en el programa EH-55 solo se extiende hasta finales de 2026. Por ello, el ZDB exige una configuración fiable y plurianual del programa de fomento. También la iniciativa "Gebäudetyp E" para reducir los costes de construcción debe ser implementada por fin por el Gobierno federal: "Ein wichtiger Hebel, um die Baukosten zu senken, ist der Gebäudetyp E - hier muss die Bundesregierung endlich liefern".

Perspectivas

La Zentralverband Deutsches Baugewerbe tiene su sede en Berlín y representa a la construcción de tamaño mediano en Alemania. El contacto de prensa de la asociación se encuentra en Kronenstraße 55-58, 10117 Berlín. Los datos de mayo sobre los permisos de construcción fueron publicados por la Oficina Federal de Estadística y distribuidos a los medios a través del canal de noticias de la dpa.

En general, se observa que la recuperación de los permisos aún no se traslada en medida suficiente a las finalizaciones de obra. Mientras crece la cartera de proyectos aprobados, los obstáculos para los promotores siguen siendo altos, desde los mayores costes de materiales y energía, pasando por unas condiciones de financiación volátiles, hasta unas condiciones de fomento inseguras. Los próximos meses mostrarán si las medidas políticas y la recuperación de los permisos pueden traducirse realmente en un cambio de tendencia en las finalizaciones de obra.