ÖBB a punto de comprar el complejo Wien-Mitte por hasta 700 millones de euros

Un portavoz de ÖBB declaró a la "Presse": "Zu konkreten Verfahren oder Marktgerüchten äußern wir uns grundsätzlich nicht." No obstante, la empresa estatal comunicó que examina "laufend den gezielten Ankauf betriebskritischer und unternehmensnotwendiger Immobilien", especialmente allí donde "Objekte und Grundstücke entlang des bestehenden bzw. geplanten Bahnnetzes strategisches Potenzial haben". Con ello, la empresa se muestra en principio abierta a adquisiciones a lo largo de sus trazados, aunque no comenta el caso concreto.

Operación récord en la historia de Viena

Con un precio rumoreado de entre 600 y 700 millones de euros, la transacción sería la mayor operación inmobiliaria individual que Viena haya visto jamás. Hasta ahora, la venta del complejo de oficinas Icon Vienna en la estación central de Viena por 500 millones de euros se consideraba la operación inmobiliaria más cara de Viena. La nueva marca superaría esa cifra en al menos 100 millones de euros.

El Zentrum Wien Mitte dispone en total de 28.000 metros cuadrados de superficie comercial y 63.000 metros cuadrados de superficie de oficinas. Entre los inquilinos se encuentran, además de la Agencia Tributaria, H&M, Spar y Müller. Los ingresos anuales por alquiler del complejo se sitúan entre 30 y 50 millones de euros.

Ubicación en el nodo de S-Bahn

El inmueble se encuentra en el tercer distrito municipal de Viena (Landstraße). Directamente bajo el complejo Wien Mitte discurren las vías del tronco principal de S-Bahn. Desde la plaza cubierta del inmueble se accede directamente a la estación subterránea Wien-Mitte; la ubicación en un nodo central del transporte público hace que el objeto sea estratégicamente especialmente interesante para los ferrocarriles federales.

Con la "BahnhofCity Wien Hauptbahnhof", inaugurada en 2014, los ferrocarriles federales ya gestionan un concepto similar, que debe servir de modelo para los nuevos planes. Allí, los propios ÖBB construyeron y gestionan hasta hoy un centro comercial con espacios de oficinas directamente encima y al lado de la estación. Ahora, al parecer, se pretende crear o desarrollar estructuras similares en la ubicación de Wien Mitte.

La estación central como modelo

La mirada a la superficie comercial muestra que el centro comercial integrado "The Mall" es un componente esencial del conjunto. Atrae diariamente a numerosos transeúntes que hacen transbordo entre los trenes de S-Bahn y de metro, y constituye así un punto central de referencia en el tercer distrito. Para ÖBB, poseer esta instalación podría significar más participación en la decisión sobre los alquileres y la modernización.

Desde el punto de vista del grupo de ferrocarriles federales, la operación sería sobre todo una inversión a largo plazo en patrimonio inmobiliario vinculado a la infraestructura. Con ingresos anuales por alquiler de entre 30 y 50 millones de euros, la instalación también sería relevante desde el punto de vista económico-empresarial. Sin embargo, a partir de la información disponible no se pueden derivar cálculos detallados de rentabilidad ni un calendario para una posible adquisición.

Los observadores del mercado inmobiliario vienés llevan días esperando una confirmación oficial de la operación por parte de ÖBB o del grupo vendedor. Mientras la propia empresa no se pronuncie sobre el asunto, sigue sin estar claro cuándo – e incluso si – se firmará un contrato. Tampoco se conoce públicamente el precio exacto de compra dentro de la horquilla indicada.

Vendedor y ganancia

El grupo de inversores encabezado por Morgan Stanley Estate Investing había adquirido el complejo en 2015 a Bank Austria, en aquel momento por alrededor de medio millón de euros. Si los ÖBB aceptaran el precio actual de entre 600 y 700 millones de euros, el grupo podría cerrar la venta con una ganancia significativa. La inversión de capital propio de Bank Austria en la nueva construcción antes de 2013, así como la subida de los precios inmobiliarios en Viena desde entonces, se reflejan en esta revalorización.

Para la ciudad de Viena, la transacción también es relevante en términos de política de desarrollo urbano: con el cambio de propietario, un inmueble central en el nodo de S-Bahn Wien Mitte pasa a manos del Estado, más concretamente del grupo de ferrocarriles federales. Con ello se modifican las posibilidades de influencia sobre el futuro diseño del área, desde la composición comercial hasta el uso de las superficies de oficinas.

Los detalles jurídicos de la transacción, por ejemplo la forma de adquisición – compra, share deal u otro modelo –, no se desprenden de la información disponible. Tampoco se abordaron en el reportaje periodístico los aspectos de derecho europeo o de contratación pública que habría que observar en una venta a una empresa estatal.

ÖBB-Immobilienmanagement GmbH, una filial de los Ferrocarriles Federales Austríacos, está especializada en la gestión y desarrollo de inmuebles vinculados al ferrocarril. Sería la parte compradora natural del objeto, dado que el complejo se encuentra directamente sobre una estación de gran tráfico. También en los últimos años la empresa ha ido adquiriendo distintos edificios y superficies a lo largo de la red.

Importancia para el mercado inmobiliario vienés

Si se observa el mercado en su conjunto, la operación prevista muestra que los inmuebles de alto margen vinculados a infraestructura siguen siendo demandados en Viena. A pesar del alza de los tipos de interés y de una incertidumbre general en el mercado de oficinas, la combinación de centro comercial y edificio de oficinas en un nodo de transporte sigue siendo atractiva para los inversores institucionales.

Ambas partes – el grupo de inversores y los ÖBB – tienen interés en que la operación, si llega a concretarse, se cierre sin excesiva notoriedad pública. La contención de los ferrocarriles federales en su comunicación se ajusta a este proceder: remiten al procedimiento de examen en curso y evitan cualquier especulación pública sobre el momento y las condiciones.

También los inquilinos del complejo – entre ellos la Agencia Tributaria y grandes cadenas comerciales como H&M, Spar y Müller – no tienen por qué preocuparse por ahora por sus contratos de alquiler. Un cambio de propietario no modifica automáticamente los contratos vigentes, y ÖBB-Immobilienmanagement GmbH tiene un interés empresarial en asegurar los ingresos por alquiler, de entre 30 y 50 millones de euros anuales.

Perspectiva: ¿cuándo llegará la confirmación?

Si la operación se anuncia oficialmente en los próximos días o semanas, tal como se ha informado, no solo sería una venta inmobiliaria récord para Viena, sino también una señal de que el Estado, a través de su filial ferroviaria, está invirtiendo cada vez más en ubicaciones propias. Con ello, los ÖBB ampliarían aún más su papel como uno de los mayores propietarios inmobiliarios en el área de Viena.

Hasta entonces, el reportaje de la "Presse" sigue siendo la fuente central. Cuándo confirmarán oficialmente los ÖBB la operación, si el precio se acerca más a los 600 o a los 700 millones de euros y qué planes tiene la empresa para la ubicación, solo lo mostrarán los próximos días o semanas.