Arranca el programa de ayudas «De comercial a residencial»: hasta 30.000 euros por cada nueva vivienda

Según datos del Ministerio Federal de Construcción, en Alemania hay más de doce millones de metros cuadrados de superficie de oficinas vacías. Al mismo tiempo, en muchas ciudades escasea la vivienda asequible. «En muchas ciudades hay edificios vacíos, mientras que al mismo tiempo faltan viviendas», dijo Hubertz. «Es precisamente esta contradicción la que queremos abordar con la ayuda de nuestro nuevo programa de ayudas 'De comercial a residencial'».

Las condiciones de las ayudas, de un vistazo

Las ayudas se conceden como subvención no reembolsable. Por cada nueva vivienda creada, los inversores o usuarios propios pueden recibir hasta 30.000 euros; no obstante, la subvención está limitada a un máximo de 300.000 euros por inversor. El Gobierno federal planea dotar al programa este año con un total de 300 millones de euros.

«La ayuda es extremadamente atractiva para los inversores y, al mismo tiempo, un impulso potente para poner en marcha proyectos que transformen nuestras ciudades de forma sostenible», prosiguió Hubertz. La ministra señaló que, mediante estos cambios de uso, se ahorrarían recursos y los centros urbanos cobrarían nueva vida. «Würden sie als Wohnungen genutzt, spare dies Ressourcen und bringe neues Leben in die Zentren.»

¿Qué edificios están contemplados?

En concreto, el programa se dirige a locales, oficinas y antiguas escuelas rurales vacías, como explicó Hubertz. «Es geht um leere Läden und Büros oder auch die alte Dorfgrundschule, wie Hubertz sagte. «Gebäude, die einmal voller Leben waren, und nun stillstehen, während so viele Menschen nach Wohnraum suchen.» También rigen requisitos algo más flexibles para los edificios protegidos, ya que no pueden modificarse en la misma medida.

No obstante, la rehabilitación energética debe alcanzar el estándar «Edificio Eficiente 85 EE». Para ello se requiere un aislamiento moderno, ventanas nuevas, calefacción eficiente y un elevado porcentaje de energías renovables. Estos requisitos forman parte de los tres objetivos del programa: combatir el vaciamiento, crear vivienda y rehabilitar de forma climáticamente sostenible.

Para la presentación, Hubertz visitó un edificio en Berlín donde antes se ubicaba la radio Berliner Rundfunk y que lleva años vacío. Actualmente se está reconvirtiendo en viviendas. Con ello se pretendía demostrar que el cambio de uso funciona y que pueden crearse nuevas viviendas en los centros urbanos, dijo la política del SPD.

¿Cuál es el potencial real?

Expertos y expertas valoran de forma diferente cuál es el potencial real. El Instituto Ifo calculó en 2024 que, mediante la conversión de superficies comerciales en las siete ciudades más grandes de Alemania, podrían crearse hasta 60.000 viviendas para alrededor de 100.000 personas. El especialista inmobiliario Jones Lang LaSalle (JLL) vio, solo para las superficies de oficinas sin uso, un potencial de unas 11.000 viviendas en estas metrópolis.

Al mismo tiempo, el Instituto Ifo señaló que, en muchos casos, la reconversión no resulta económicamente rentable. «Ifo erklärte, in vielen Fällen rechne sich der Umbau nicht, denn teils müssen die für ganz andere Zwecke entworfenen Flächen sehr aufwendig und teuer umgebaut werden.» En los últimos años, además, los costes de construcción han aumentado notablemente, lo que encarece aún más el cambio de uso.

Además, los edificios de oficinas no son automáticamente lugares atractivos para vivir, subrayó el ministerio. «Zudem sind Bürogebäude nicht immer auch attraktive Wohnorte, etwa, wenn die Anbindung an Schulen, Nahverkehr, Kindergärten, Geschäfte oder Parks fehlt.» Asimismo, la protección contra incendios y la estática plantean requisitos especiales en los cambios de uso, explicó Dirk Ruß, del despacho de planificación de Dortmund «Planungsgruppe Stadtbüro». «Auch der Bedarf an Belichtung ist natürlich in Wohnungen größer als in Büros.»

Críticas y límites del programa

Las críticas al programa llegaron, entre otros, desde el Instituto Pestel. Su director gerente, Matthias Günther, dijo que el tope de 300.000 euros por inversor no es suficiente para grandes proyectos. «Große Projekt können somit kaum bewältigt werden», criticó Günther. La caída de la actividad constructora en todo el país de alrededor de 90.000 viviendas en dos años no podrá compensarse con este programa.

Solo en Renania del Norte-Westfalia faltan, según cálculos del Instituto Pestel, unas 376.000 viviendas. Para recuperar el retraso de aquí a 2030, habría que construir unas 94.000 viviendas nuevas cada año. Según datos de la oficina estadística del land IT-NRW, en 2024 en Renania del Norte-Westfalia solo se terminaron unas 41.000 viviendas. «Frühestens in einem halben Jahr werden wir sehen, wie das Programm von den potenziellen Investoren angenommen wird», dijo Günther.

Que la reconversión de grandes parques inmobiliarios es posible en principio lo demuestran proyectos ya realizados. En Düsseldorf, el antiguo edificio administrativo de Thyssenkrupp, donde hasta 2006 trabajaban unos 1.000 empleados, se transformó en el proyecto «Living Circle», con más de 300 viviendas. En Dortmund-Hörde, una antigua comisaría de policía se convirtió en un edificio con 23 viviendas, entre ellas viviendas tipo clúster con zonas comunes. En Wuppertal comenzó ya en 2017 la reconversión de una antigua fábrica textil en el «Bob Campus».

Ejemplos prácticos

Con el programa de ayudas se quería dar una segunda oportunidad a las superficies de oficinas y comerciales sin uso, había dicho ya Hubertz durante el anuncio del programa en abril. En el futuro, personas podrán vivir allí a precios asequibles, opinó la política del SPD. El ministerio considera el programa un primer e importante pilar para resolver la contradicción entre oficinas vacías y viviendas insuficientes.

La noticia sobre el arranque del programa se emitió el 30.06.2026 en Deutschlandfunk y se difundió a través del canal informativo de la dpa con el identificador 260630-930-308793/1. Las condiciones de las ayudas y los cauces de solicitud se irán haciendo públicos en las próximas semanas a través de la KfW y de las páginas web del Ministerio Federal de Construcción.

Expertos y expertas subrayan que el efecto del programa solo se hará visible a medio plazo. Además de las ayudas económicas, los procedimientos de planificación y autorización son decisivos para determinar con qué rapidez las oficinas vacías se convierten realmente en viviendas. La combinación de subvenciones, requisitos energéticos y exigencias de ubicación debe garantizar que, al final, no solo se creen más viviendas, sino también barrios más respetuosos con el clima y más habitables.